Права и обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды

Технологии стремительно меняют рынок краткосрочной аренды. Если раньше передача ключей требовала личной встречи, то сегодня бесконтактное заселение становится стандартом. Арендатор бронирует квартиру на платформе, получает код от электронного замка и заезжает самостоятельно, ни разу не встретившись с собственником. На специализированных площадках, таких как Renty.ru , подобный формат уже стал привычной практикой наряду с классическими посуточными сервисами.

Удобство очевидно: собственник экономит время, арендатор не привязан к графику хозяина. Однако правовые аспекты бесконтактной аренды вызывают множество вопросов. Является ли такое заселение полностью законным? Какие права и обязанности возникают у сторон? Что должно быть прописано в договоре? Эта статья даёт исчерпывающие ответы, опираясь на актуальное законодательство и судебную практику.

Бесконтактное заселение — это процесс, при котором гость получает доступ к съёмному жилью без физического взаимодействия с арендодателем или его представителем. Оплата бронирования, подписание договора и передача ключей (или кодов доступа) происходят полностью удалённо — через мессенджеры, специализированные приложения или встроенные системы платформ бронирования.

Технически это реализуется двумя основными способами:

Главный вопрос: законна ли такая схема? Ответ — да, при соблюдении ряда условий. Верховный суд России в августе 2025 года признал посуточный наём жилых помещений полностью законным и постановил, что такая деятельность не является оказанием гостиничных услуг. Это означает, что собственнику не требуется получать гостиничную лицензию или соблюдать специализированные требования, предъявляемые к отелям.

Минэкономразвития разработало проект правил, которые прямо закрепляют возможность дистанционного заселения без физического предъявления паспорта. Граждане РФ смогут проходить идентификацию через Единую биометрическую систему или передавать сведения из паспорта через официальные цифровые каналы. Новые правила вступают в силу с 1 марта 2026 года, что окончательно легитимизирует сложившуюся практику.

Таким образом, бесконтактное заселение не противоречит российскому законодательству при условии, что стороны надлежащим образом идентифицировали друг друга и заключили договор.

Идентификация гостя. Даже при отсутствии личной встречи закон требует однозначного установления личности арендатора. Арендодатель вправе запросить фото паспорта через мессенджер, но арендатор, в свою очередь, имеет право потребовать аналогичный документ от собственника. Это двусторонняя обязанность, делающая сделку прозрачной. Если одна из сторон отказывается предоставить документы, другая вправе не заключать договор — это законное право, а не обязанность.

Подготовка жилья и размещение договора. Собственник должен передать помещение в пригодном для проживания состоянии: с работающими системами жизнеобеспечения, исправными замками и сантехникой. Поскольку личная встреча исключена, оптимальный юридический инструмент — договор-оферта. Он размещается на сайте или в чат-боте арендодателя; акцептом (согласием арендатора) служат оплата бронирования или получение кода доступа. Согласно статье 674 ГК РФ, нотариальное удостоверение для краткосрочного найма не требуется, поэтому договор в электронной форме обладает полной юридической силой.

Информирование. Арендодатель обязан предоставить полную информацию о порядке заезда, правилах проживания, контактах для экстренной связи, расположении кейбокса или инструкции по использованию электронного замка. Эта информация может быть направлена вместе с кодом доступа.

Неприкосновенность жилища арендатора. Собственник не имеет права входить в помещение без согласия арендатора в течение всего оплаченного срока. Исключение — аварийные ситуации, угрожающие имуществу или здоровью окружающих.

Фиксация состояния квартиры. Арендодатель вправе (и это разумно для самозащиты) потребовать от гостя фото- или видео-подтверждение состояния помещения при заезде и выезде. Такие материалы служат доказательством при спорах о возмещении ущерба.

Ответственность арендатора. Собственник вправе удерживать сумму реального ущерба из страхового депозита (при его наличии) и требовать полного возмещения, если депозит не покрывает потери. Все условия должны быть прописаны в договоре.

Безопасность и приватность. Арендатор имеет право на беспрепятственное пользование помещением без внезапных визитов хозяина. Вся коммуникация строится через мессенджеры или поддерживается платформой бронирования. Собственник обязан предоставить актуальные контакты для экстренной связи.

Получение полной информации. До заезда арендатор должен получить исчерпывающие данные об адресе, способе доступа, правилах проживания и ближайшей инфраструктуре. Если жильё не соответствует фотографиям или описанию, арендатор вправе потребовать расторжения договора с возвратом предоплаты.

Отказ от договора. Условия возврата зависят от договорённостей, но в отсутствие специальных оговорок применяются общие нормы ГК РФ: при существенных недостатках жилья арендатор может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег.

Бережное отношение к имуществу. Это основная обязанность арендатора, закреплённая статьёй 678 ГК РФ. Вся мебель, техника и предметы интерьера должны использоваться аккуратно. Ущерб, нанесённый по вине гостя, подлежит возмещению в полном объёме — даже если договор заключается онлайн.

Соблюдение правил проживания. Тихий час, запрет на курение, ограничение по количеству гостей, правила пользования общим имуществом (парковка, подъездные зоны) — всё это становится обязательным для исполнения после акцепта оферты. Нарушение правил может повлечь штрафные санкции или расторжение договора по инициативе собственника.

Своевременная оплата и выезд. Оплата производится до заезда (часто — непосредственно по факту бронирования). Освобождение помещения должно произойти в строго оговорённое время. Задержка без согласования даёт арендодателю право потребовать оплату за дополнительный период.

В бесконтактной модели договор играет ключевую роль. Поскольку стороны не встречаются лично, именно он фиксирует все условия, предотвращает недопонимание и служит доказательством в суде.

Для посуточной аренды идеально подходит конструкция договора-оферты. Арендодатель публикует условия (на платформе, в чат-боте или на сайте), а арендатор соглашается с ними путём оплаты или нажатия кнопки «Забронировать». Это законно, упрощает процесс и позволяет работать с большим потоком гостей.

Чтобы договор надёжно защищал интересы обеих сторон, в нём должны быть отражены:

Акт приёма-передачи. Даже при бесконтактном заселении этот документ остаётся одним из главных инструментов защиты от споров о порче имущества. В бесконтактном формате он составляется электронно: гость при заезде делает фото/видео и подтверждает соответствие описи, а при выезде процедура повторяется. Такой акт, подписанный простой электронной подписью (например, через согласие в мессенджере), имеет доказательную силу.

Любой формат аренды сопряжён с рисками, и бесконтактное заселение не исключение. Знание этих рисков позволяет их минимизировать.

Для арендодателя, желающего внедрить бесконтактный способ сдачи, алгоритм действий выглядит так:

Нет. Идентификация личности — обязательное условие заключения договора найма. Если гость отказывается предоставить документ, арендодатель вправе аннулировать бронирование.

Действия те же, что и при любой краже: немедленно вызвать полицию. Копия договора с данными гостя и переписка станут доказательствами. Именно поэтому идентификация критически важна.

Да. Самозанятые граждане вправе сдавать жильё посуточно, платить налог по ставке 4% (при работе с физлицами) и применять бесконтактные способы заселения, не нарушая закон.

Да, если сообщения содержат все существенные условия (адрес, срок, цену), позволяют идентифицировать стороны и подтверждают достижение соглашения. Для надёжности лучше использовать полноценную оферту, размещённую на постоянной странице, а в переписке давать ссылку на неё.

Бесконтактное заселение — это не временный тренд, а новая реальность рынка аренды. Оно удобно, экономит ресурсы и абсолютно законно, если организовано с соблюдением простых, но обязательных правил. Ключевые элементы безопасной бесконтактной сделки: идентификация сторон, прозрачный договор с описанием всех условий, удалённая фиксация состояния помещения и чёткая коммуникация.

Для арендодателей, такой подход не только снижает риски, но и повышает доверие гостей. Для арендаторов — гарантирует спокойный отдых или работу без неприятных сюрпризов. Помните: закон на стороне добросовестных участников, которые готовы уделить внимание документальному оформлению отношений.